不動産を売却する際にかかる税金とは？節税方法についても解説！

不動産は、売却するときにも費用がかかることをご存じでしょうか。
とくに税金は、大きな金額になる可能性もあるので注意が必要です。
そこで今回は、神戸市中央区周辺にある不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却時にかかる税金の種類や計算方法についてご説明します。
節税方法も併せてご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時にかかる税金について①税金の種類とは

不動産は購入時だけではなく、売却時にも税金がかかります。
事前にどのような種類の税金がどのくらいかかるのか知っておくと、支払いの心配を減らせるでしょう。
また、税金のなかには、売却のタイミングなどによって金額が変わるものもあります。
そのため、売却に適した時期や計算方法についても理解しておくと、出費を抑えられるかもしれません。
始めに、税金の種類を把握しておきましょう。
不動産を売却する際にかかる税金は、主に以下の4種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

それぞれについて、順番にご説明しましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類1：印紙税

印紙税は、一定金額を超える契約書などにかかる税金です。
不動産の売却では、売買契約書で必要になります。
印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって変わります。
たとえば、500万～1,000万円以下なら1万円、1,000万～5,000万円以下なら2万円、5,000万～1億円以下なら6万円です。
なお、令和4年3月31日までは軽減税率が適用されます。
そのため、500万～1,000万円以下なら5,000円、1,000万～5,000万円以下なら1万円、5,000万～1億円以下なら3万円になることを覚えておきましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類2：登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際に支払う税金です。
不動産の売却では抵当権抹消登記が必要になることがあり、その際に登録免許税が発生します。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを利用する際に設定された抵当権を抹消するための登記です。
抵当権が設定されている不動産は、基本的に売却できません。
そのため、住宅ローンを完済したあとは、抵当権抹消登記も忘れずにおこないましょう。
なお税額は、一つの不動産につき1,000円です。

不動産売却時にかかる税金の種類3：消費税

不動産の売却には、税金以外の費用も発生します。
そして、その費用のなかには、消費税がかかるものもあります。

• 仲介手数料
• 司法書士に依頼した場合に支払う報酬
• 融資手続きにかかる手数料

以上の費用には消費税がかかるので、忘れないようにしましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類4：譲渡所得税

不動産の売却によって利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。
課税される税金には所得税・住民税・復興特別所得税があり、これらは総称して「譲渡所得税」と呼ばれています。
この税金の大きな特徴は、不動産を所有していた年数によって税率が変わることです。
所有期間が5年未満だと税率は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
課税される税金に大きく影響するため、所有期間による税率の違いはしっかりと覚えておきましょう。

不動産売却時にかかる税金について②譲渡所得税の計算方法とは

不動産を売却する際にかかる税金のなかでも、譲渡所得税は計算方法が複雑です。
高額になる可能性もある税金なので、事前に金額の目安を把握しておかないと支払いに困ってしまうかもしれません。
ですから、この機会に譲渡所得税の計算方法を理解しておきましょう。
譲渡所得税は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得×税率
税率は先ほど挙げたように、所有が5年未満なら39.63％、5年を超えると20.315％を当てはめれば良いため、それほど難しくはありません。
複雑なのは譲渡所得の計算方法で、以下の式で算出します。
譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格には、不動産の売却価格を当てはめましょう。
取得費は、不動産を購入した際にかかった費用のことであり、以下のようなものが該当します。

• 不動産の購入代金
• 建物の建築費用
• 購入の際にかかった仲介手数料
• 税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）
• 司法書士へ支払った報酬
• リフォームにかかった代金

もしわからない場合は、譲渡価格の5%を取得費にすることも可能です。
そして譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用のことであり、主に以下のようなものがあります。

• 売却の際にかかった仲介手数料
• 印紙税
• 建物の取り壊しにかかった費用

これらの金額を当てはめて譲渡所得を計算した結果がプラスになると、利益が出たことになり、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得に税率を掛けることで、税額を算出することができます。
なお、譲渡所得が出た際は、確定申告が必要です。
譲渡所得は給与所得とは別に計算されるため、サラリーマンの方も確定申告が必要な点に注意しましょう。
確定申告の期間は、通常2月16日から3月15日なので、忘れずに申告をおこないましょう。

不動産売却時にかかる税金について③節税方法とは

不動産の売却には、主に4種類の税金がかかることをご説明しました。
これらの税金のうち、印紙税・登録免許税・消費税を節税することは難しいかもしれません。
けれども譲渡所得税は、工夫次第で節税が可能な税金です。
譲渡所得税の節税方法には、以下のようなものがあります。

• 不動産の取得費や譲渡費用をもれなく計上する
• 特別控除を利用する
• 売却に適したタイミングをしっかりと見極める

少しでも出費を抑えられるように、これらの節税方法をしっかりと理解しておきましょう。

節税方法1：不動産の取得費や譲渡費用をもれなく計上する

先ほどご説明した計算方法を見るとわかるように、譲渡所得税を節税するためには、譲渡所得を減らすことが有効です。
そのためには、取得費と譲渡費用をもれなく含めることがポイントです。
取得費には、増改築などをした際のリフォーム費用も含められるので、もし工事をしている場合は忘れずに計上しましょう。
また譲渡費用は、「売却という目的達成のための支出である」「売却の達成に効果がある」に該当する費用は、認められる可能性があります。
そのため、「媒介契約を締結してから実施したハウスクリーニング費用」なども、計上できることがあるのです。
「この費用は該当するかな？」と疑問に思った費用は、確認してみることがおすすめです。

節税方法2：特別控除を利用する

以下のような不動産の売却では、特別控除を利用できます。

• 公共事業などのための収用による売却
• マイホーム（居住用財産）の売却
• 特定土地区画整理事業などのための売却

たとえば、マイホームの売却で特別控除を利用できると、3,000万円を譲渡所得から差し引けます。
つまり、3,000万円の利益までは課税されないため、大きな節税につながるでしょう。
ただし、適用するためには「居住用財産」に定義される必要があります。
住んでいる家を売る場合は問題ありませんが、すでに転居しているときは「転居してから3年後の12月31日までに売却する」などの条件があるため、しっかりと確認しておきましょう。

節税方法3：売却に適したタイミングをしっかりと見極める

先ほどご説明したように、譲渡所得税は売却する不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって、税率が大きく変わります。
そのため、所有期間が5年以内の場合は、売却を急ぐ事情がなければ少し待ってみるのも良いでしょう。
また、現在住んでいない家でも、居住用財産に該当すれば特別控除を利用できる可能性があります。
条件を確認して、適切なタイミングを逃さないようにしましょう。

まとめ

不動産を売却する際は税金もかかるため、事前に計算方法を確認しておくと安心です。
節税方法を実践すると出費を減らせる可能性もあるので、こちらも併せて把握しておくと良いでしょう。
ハウスドゥ神戸元町店では、神戸市中央区周辺の不動産売却をサポートしております。
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