神戸市中央区で不動産売却をお考えの方へ費用の種類や注意するポイントを解説

不動産売却をするときにまず最初に考えておきたいのが、売却にかかる手続きや費用の種類について。
仲介手数料や税金などさまざまな費用が発生することは知っているけれど、実際の費用の種類や金額の目安を知りたいですよね？
そこで今回は神戸市中央区で不動産の売却をお考えの方へ向けて、不動産売却時に発生する費用について解説します。
また複雑で分かりづらい仲介手数料や抵当権抹消費用の注意点についてもご紹介します。

不動産売却時に発生する費用5種類の金額をチェック！

不動産売却というとお金が入ってくるイメージですが、売るためにさまざまな手続きと以下の5種類の費用が発生します。
①仲介手数料
②住宅ローン返済と抵当権抹消費用（住宅ローン残債ありの場合）
③印紙税（売買契約時）
④税金関係（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）
⑤その他の費用（測量費・解体費・ハウスクリーニング等）
順番にみていきましょう。

①仲介手数料

仲介手数料は、買主との売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う手数料です。
支払うタイミングは、売買契約時に半額。
売却物件の引き渡し時に残りの半額を支払います。
仲介手数料の額は国土交通省により、売買代金に応じて上限額が定められています。
200万円以下：代金の5%＋消費税
200万円超400万円以下の部分：代金の4%＋2万＋消費税
400万円超の部分：代金の3%＋6万＋消費税
ほとんどの場合、仲介手数料は上限価格で提示されます。
たとえば神戸市中央区の不動産4000万円の物件の仲介手数料は
4000万円ｘ3%＋6万円×消費税＝138万6千円
仲介手数料とはいえ高額です。
契約時に半額の支払いが発生するため、早めに資金の準備をしておくといいでしょう。

②住宅ローン返済と抵当権抹消費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、ローンの一括返済をし、金融機関の抵当権を抹消する2種類の手続きが必要になります。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残ったままの物件は、金融機関の抵当権がついた状態のため、売却することができません。
そのため、売却前もしくは売却の契約と同時に残った住宅ローンは一括返済し抵当権を抹消します。
一括返済するときは、借入をした金融機関への手数料が発生します。
手数料の目安はおおよそ1～3万円前後。
通常の繰り上げ返済よりは手数料が高めに設定してあるため、注意が必要です。
抵当権抹消費用
住宅ローンを完済したら、早急に抹消手続きを済ませましょう。
費用は不動産の個数×1,000円、司法書士へ依頼した場合の手数料は5千円～3万円程度かかります。
しかしながら手続きが複雑なため、司法書士へ依頼すると安心でしょう。

③印紙税（売買契約時）

売買契約時には、売買価格に応じた印紙を貼ります。
2022年3月31日までに作成される契約書については軽減税率が適用されます。
売買契約書の印紙税額（2022年3月31日までに作成される契約書の場合）

• 100万円超500万円以下：1,000円
• 500万円超1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超1億円以下：3万円
• 1億円超5億円以下：6万円

売主と買主で2通の売買契約書を作成し、それぞれが印紙税を負担するのが一般的です。

④税金関係（譲渡所得税・復興特別所得税・住民税等）

不動産を売却し利益が出た場合を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得には所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝不動産売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費とは売却不動産の購入時にかかった費用をいい、譲渡費用は売却にかかった費用をあらわします。
反対に利益が出なかった場合は税金は発生しません。
譲渡所得税は売却物件の保有期間で異なります。
短期譲渡所得（5年以下）：39.63% （所得税30.63%、住民税9%）
長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）
※所得税には復興特別所得税2.1%の税率を含んでいます。
不動産を売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得と判断します。

⑤その他の費用

不動産売却の際には、家をそのまま残すのか解体するのかなど、売却方法によってもその他の費用は変わってきます。
ここでは、一般的に売却時に発生する費用を一部ご紹介します。
測量費：30～100万円程度
廃棄処分費：10～60万円程度
解体費：100～300万円程度
廃棄処分は量や廃棄物の内容によって大きく変動します。
売却前に業者から見積りをとっておくと安心ですよ。
また測量や解体など専門の業者への依頼は、ノウハウや知識を備えた信頼できる業者へ依頼した方がいいでしょう。
神戸市中央区で業者をお探しでしたら、私どもハウスドゥ神戸元町店へお声がけくださいませ。

不動産売却の費用「仲介手数料」が無料や半額になる理由

不動産売却の仲介手数料が無料または半額の場合や、きっちり1か月分の仲介手数料がかかる不動産業者がいます。
どういう仕組みだろうと、不思議に思った方もいるのではないでしょうか。
仲介手数料が無料や半額になる場合は、専任または専属専任媒介契約が必須条件となることがほとんどです。
そんな媒介契約には、3つのパターンがあります。
一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約できるため窓口が広がり、たくさんの情報が入ってきやすい一般的な契約です。
専任媒介契約
不動産会社1社とのみ契約します。
ただし、自分で見つけてきた買主との契約が可能です。
専属専任媒介契約
不動産業者1社とのみ契約をし、自分で見つけた場合は不動産業者を通さなくてはいけません。
このとおり専任または専属専任媒介契約をすると、窓口が限定され、売物件の情報は契約を結んだ不動産業者の裁量に委ねられます。
しかし、仲介手数料は売買契約を締結した際の成功報酬となるため、一般媒介契約よりも積極的な売却活動が見込めます。
ですので、専任または専属専任媒介契約を選ぶことで、熱心な売却活動をおこなってもらい、販売期間を短くできる可能性が高ままるメリットにも繋がります。
売却活動で出た費用を仲介手数料として不動産会社は貰うと考えれば、1か月分の仲介手数料は妥当にも感じますし、無料や半額を打ち出している場合は必要経費を切り詰めているとも考えられます。
後者に関しては、購入希望者側から仲介代として費用を貰う場合もあるため、一概には言えません。
そのため、仲介手数料だけで任せる不動産会社を決めるのではなく、信頼して任せられるか、という部分で判断すると良いでしょう。

不動産売却費用の抵当権抹消費用は司法書士に任せるのがオススメ

神戸市中央区でマイホームの抵当権抹消をしたい場合、土地2筆にまたいだ戸建ての抵当権抹消費用は以下のとおりです。
土地2筆×1,000円＋建物1つ×1,000円＝3,000円
ただしこの費用は、ご自身で抵当権の抹消登記のみをおこなった場合。
不動産売却が伴う抵当権抹消手続きは、残った住宅ローンの一括返済や、新しい買主へ所有権移転登記など、銀行や買主とのやり取りが発生し複雑になります。
このような状況下では、司法書士へ依頼することがオススメです。
司法書士が抵当権抹消手続きを行う場合の抵当権抹消費用については、5千円～3万円程度の費用をみておくとよいでしょう。
司法書士が抵当権抹消登記をおこなう場合は、事前物件確認で現在の不動産登記情報を確認後、抵当権抹消登記を実施します。
さらに登記完了後に内容確認として登記簿謄本を取得します。
そういった法務局との申請手続きや売主への事務手数料を含んだ金額なので、思ったよりもリーズナブルな手数料と言えるでしょう。

まとめ

不動産売却時には、さまざまな手続きや費用が発生します。
どんな費用を用意し、どのくらい必要になるかを事前に知っておくことで、資金の準備にも役立ちます。
ただお客様ですべてを把握するのはとても大変です。
神戸市中央区で不動産売却をお考えの方で、売却の費用についてのお悩みやご相談などございましたら、お気軽にハウスドゥ神戸元町店へお問い合わせください。
スタッフ一同、誠心誠意お客様お一人お一人へご対応させていただきます。