不動産売却後は確定申告が必要？確定申告の必要書類やポイントをご紹介

不動産売却では、不動産によっては何千万もの大きな収入が発生します。
そのため「不動産売却後は確定申告が必要なの？」と気になっている方や、この記事で初めて「そもそも必要だったの？」と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか？
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が必要になるケースをご紹介します。
また、確定申告に必要な書類や押さえておきたいポイントも併せて解説します。
神戸市中央区に所在するハウスドゥ神戸元町店では、不動産売却に関するノウハウを発信していますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは

最初に、「確定申告」とはなにか、「不動産売却で確定申告が必要」になるとはどういうことか、について確認していきましょう。

①確定申告とは

確定申告とは、1月1日～12月31日の1年間で得た所得（収入）に対し、控除する分を差し引いて算出した所得税を税務署に申告する手続きのことです。
申告は、毎年2月中旬～3月中旬にかけておこないます。
会社などに属して給与所得を得ている場合は、基本的に勤め先の会社が毎月源泉徴収をおこない、年末調整を進めるためあまり馴染みがないかもしれません。
そんな確定申告ですが、不動産売却をした場合に確定申告が必要になるケースがあります。

②不動産売却後に確定申告が必要になるケース

不動産を売却して確定申告が必要になるケースは、以下の2つです。
不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合
不動産売却で利益が出た場合は、確定申告が必要になります。
逆に、利益が出ず損失となった場合は確定申告する必要はありません。
不動産売却で発生する利益は「譲渡所得」と呼ばれ、以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得＝①売却価格－（②取得費＋③譲渡費用）
①の売却価格は、不動産を売却した金額です。
②の取得費は、売却した不動産を購入したときにかかった費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
購入時にかかった費用には、建築費や造成費、不動産会社に支払った仲介手数料などが含まれます。
③の譲渡費用は、不動産売却時にかかった費用の総額です。
不動産会社への仲介手数料や測量費などが含まれます。
たとえば、「取得費3,000万円」の不動産に「譲渡費用700万円」をかけて「4,500万円で売却」した場合には、「譲渡所得は800万円」になります。
上記の場合は、譲渡所得が「プラス（利益）」になるため確定申告が必要になります。
一方「3,500万円でしか売れなかった」場合は、「200万円のマイナス（損失）」になるため確定申告は不要になります。
押さえておきたい「損益通算」について
損益通算とは、文字のとおり譲渡所得にマイナス（損失）が出た場合におこないます。
前述した計算式で、譲渡所得がマイナスになった場合は、確定申告は不要とご説明しましたが、損益通算することでメリットに繋がるケースがあります。
その場合は確定申告をおこなう必要があるので、損益通算について確認していきましょう。
損益通算は、ほかの所得と相殺して所得を確定する際におこなう手続きです。
たとえば、先ほど例で挙げたように「200万円の損失」が出てしまった場合は、一定の条件を満たせば、会社からもらう給与所得から200万円を差し引くことが可能です。
損益通算することで所得総額を減らせるため、減税することができます。
また、損益通算しても損失額が残ってしまう場合は、最長3年間損失を繰り越せる「繰越控除」を申請できるので、漏れなく活用しましょう。

不動産売却後の確定申告で必要になる書類

それでは、不動産売却後の確定申告時に使用する必要書類をご紹介します。

不動産売却後におこなう確定申告の必要書類

不動産を売却した後の確定申告で必要になる書類は、以下の3点です。
確定申告書B様式
所得の種類に関わらず給与所得や事業所得などに使用できる確定申告書です。
また、繰越控除を申請する場合も、こちらの申告書を利用します。
確定申告書B様式は、税務署や市役所、または国税庁のホームページから入手できます。
分離課税用の申告書
不動産所得を記入する用紙になります。
不動産売却で得た譲渡所得は、給与所得などほかの所得とは合算をせず、別々で課税する分離課税制度が採用されています。
分離課税用の申告書は、税務署や市役所、または国税庁のホームページから入手できます。
不動産売却をおこなった方はこちらも忘れずに記載しましょう。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は、不動産を売却した後に国税庁より届きます。
届いた書類には、不動産の所在地や売却金額、購入額、売却にかかった経費などを記載する必要があります。

譲渡所得を確定申告する際に必要な添付書類

譲渡所得を確定申告するときには、以下の書類を添付して提出します。
不動産の取得に関する資料

• 不動産を取得したときの売買契約書（写し）
• 取得した際に不動産会社に支払った仲介手数料の領収証
• その他取得に要した費用の支払いを証明できる領収証

不動産の売却に関する資料

• 売却時の売買契約書（写し）
• 売却した際に不動産会社に支払った仲介手数料の領収証
• その他売却に要した費用の支払いを証明できる領収証

電子申告なら書き損じの心配がない
確定申告は、確定申告書に手書きする以外に電子申告も可能です。
電子申告をおこなうメリットとして、計算ミスや入力漏れ、提出書類の不備といったケアレスミスを防げます。
特に日頃忙しく、時間が取れないという方には時間短縮ができるのでおすすめです。

不動産売却後の確定申告で知っておきたい2つのポイント

最後に、不動産売却後の確定申告で知っておきたいポイントを2つ紹介したいと思います。

特別控除を受けるときにも確定申告が必要

不動産の売買に関して、国ではさまざまな特例などを用意し控除を受けられるようにしています。
控除を活用することで節税することができます。
たとえば、マイホームを売却した場合は「3,000万円特別控除の特例」を受けられます。
この特例を受ける場合には一定の条件を満たす必要がありますが、「3,000万円特別控除の特例」が適用されると、譲渡所得が3,000万円以内なら、実質所得税の支払いが発生しません。

申告の対象外でも「お尋ね」がくる場合がある

不動産売却で譲渡所得が発生しない場合は、確定申告は不要とご紹介しました。
そんな状況にもかかわらず、税務署から「お尋ね」と呼ばれる文書が届くケースがあります。
「お尋ね」は、不動産を売却した方が確定申告をしなかった際に「本当に利益が出ていないのか」を確認するためのものです。
お尋ねが来た場合は、書類を通して譲渡所得が出ていないことを証明できれば問題ないので、国税庁からなんらかの督促が来たと焦る必要はありません。

確定申告の相談先

不動産売却に際して、確定申告での疑問や質問があるときは、税務署もしくは税理士に相談することをおすすめします。
税務署で相談する場合
税務署窓口で確定申告の相談を受け付けています。
ただし確定申告の時期は混み合っているため、不動産売却後に譲渡所得が確定した時点で相談すると良いでしょう。
税理士に相談する場合
確定申告の相談は、税理士に依頼することもできます。
税理士に相談するメリットとしては、節税に対して細かなアドバイスが期待できる点です。
ただ、専門家に依頼するため税理士報酬が必要になります。
費用に関しては、個人の確定申告であればおおむね5万～10万円程度かかると考えておくと良いでしょう。

まとめ

不動産売却をしたときに確定申告が必要かどうかは、譲渡所得がプラスになるのか、マイナスになるのかを知る必要があります。
また、マイナスになった場合でも損益通算したい場合には確定申告が必要です。
そして、確定申告をする必要がないケースでも、税務署から「お尋ね」が届くケースがあることは覚えておきましょう。
なお、ハウスドゥ神戸元町店では、神戸市中央区にある不動産の売却のご相談に応じています。
「とりあえず査定額だけ知りたい」といったご相談も、どうぞお気軽にお問い合わせください。