不動産を任意売却するってどういうこと？メリットや流れをわかりやすく解説

マイホームを購入したときに住宅ローンを組んだものの、なんらかの事情で返済が厳しくなることは珍しくありません。
金融機関から督促状が届いたものの、どうすれば良いのかわからず思い悩んではいないでしょうか。
そんなときにおすすめしたいのが、「任意売却」です。
今回は、ローンを滞納したときの解決方法のひとつである任意売却について、概要やメリット、売却までの流れをわかりやすく解説します。
不動産のローンを滞納し、売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

不動産の「任意売却」とは？

まずは任意売却の概要と、検討するべきケースをご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの借り入れにより抵当権が付いている物件を、債権者の合意を得たうえで売却することを指します。
抵当権とは、融資した金融機関などの債権者が、万一住宅ローンの返済が滞ったときに備えて不動産を担保とすることです。
実際に住宅ローンの滞納が発生すると、債権者は不動産を競売にかけて売却し、債権を回収します。
つまり抵当権が付いた物件は、なにかあれば競売にかけられてしまう物件であるため、通常の売却ができません。
そのため、抵当権が付いた物件を売却したいときには、債権者に許可をもらう必要があるのです。
このように債権者の許可を得て抵当権付きの不動産を売却する方法が、任意売却です。

任意売却を検討するべきケース

任意売却は、以下のようなケースに該当するときに検討します。

• 収入が減り住宅ローンを返済できなくなった
• 所有している賃貸物件の家賃収入が減り住宅ローンを返済できない
• 売却したい不動産の市場価格よりもローンの残高が上回っている
• 住宅ローンなどを滞納して債権者から督促状や催告書が届いた
• 固定資産税や住民税を滞納して差し押さえられた
• 裁判所から競売の開始決定通知書が届いた

心当たりがある場合には、できるだけ早く債権者に任意売却を相談するのがおすすめです。

不動産を任意売却するメリットとは？

ローンを滞納した不動産を任意売却しなければ、やがて物件は競売にかけられ売却されてしまいます。
しかし、競売は任意売却と比べるとデメリットが大きく、できるだけ避けるのが無難です。
ここでは、競売にかけられる前に任意売却するメリットを5つご紹介します。

メリット①売却に所有者の意思を反映できる

任意売却は、売却に際して所有者の意思を反映できることがメリットです。
競売の場合、売却価格や売却時期、売却相手まですべて裁判所が決め、強制的に売却されてしまいます。
次に住む家が決まっていない、あと1か月だけ猶予がほしいといった希望は一切聞き入れてもらえません。
一方任意売却は、通常の売却と同じように進められるので、価格や転居時期に所有者の意向を反映できます。
競売なら落札者が入金すれば不法占拠状態となり立ち退きを迫られますが、任意売却ならその心配がありません。

メリット②相場に近い価格で売却できる

任意売却は、相場に近い価格で売却できることもメリットです。
競売は公開される情報が少なく、内部を見ることもできないので、購入するのはリスクが高くなります。
そのため、入札金額は相場よりも低くなりがちで、市場価格の7割程度になるのが一般的です。
その点任意売却は、通常の売却と同じように、不動産会社をとおして買主を探すため、相場に近い価格で売却が可能です。
競売よりも高値で売却できれば債権者はより多くの債権を回収でき、債務者は残債を減らせます。
任意売却は債権者と債務者のどちらにもメリットがある売却方法なのです。

メリット③周囲に住宅ローンの滞納を知られずにすむ

競売では、入札者を公募するために新聞やインターネット上に情報が公示されます。
そのため広告を見たご近所の人や職場の人に、自宅が競売にかけられていることを知られる可能性が高くなります。
競売は住宅ローンの滞納など、借金が返せなくなった際にとられる方法であることから、相手は事情がわかってしまうでしょう。
対して任意売却は、通常の売却と同様に売却活動ができるので、「転勤するから」「もっと良い家が見つかったから」と説明すれば、相手に本当の事情はわかりません。
誰にも事情を知られることなく自宅を売却できるのも、任意売却のメリットです。

メリット④残債の分割返済が認められる

競売の場合、売却されたあとの残債は、一括返済を求められてしまいます。
しかしローンが返せない以上、一括返済できることは考えられず、結果的に自己破産する人が少なくありません。
一方任意売却では、発生した残債は、分割返済が認められます。
返済額も状況を考慮して、月々5千円～3万円程度とされ、負担が軽く抑えられるのが一般的です。

メリット⑤引っ越し代金を融通してもらえる可能性がある

任意売却では、債権者に交渉することによって、売却代金から30万円程度の引っ越し代金を融通してもらえる可能性があるのもメリットです。
30万円あれば、新しくアパートなどを借りて新たに生活を立て直すことが可能になります。
競売の場合、そのようなシステムがないため手元に現金が残らないことが多く、新しく生活を始めるのが難しくなってしまうのです。

不動産を任意売却する流れ

それでは実際に不動産を任意売却する流れをご紹介します。

住宅ローンの残高と査定額を調べて比較する

任意売却は、売却金額がローン残高を下回る場合にとられる売却方法です。
そのためまずは、金融機関にローン残高を確認し、同時に不動産会社に物件の査定を依頼します。
両者を比較し、不動産を売却してもローンを返せないとわかったら、任意売却を進めます。
なお、ハウスドゥ神戸元町店でも神戸市中央区にある不動産の査定を承っていますので、お気軽にお問い合わせください。

債権者に任意売却を相談して合意を得る

通常の売却とは異なり、任意売却は所有者だけの意思では進められず、債権者の合意が必要です。
ローンが返せないこと、できるだけ高く不動産を売却して返済に充てたいことを伝え、債権者の許可をもらいましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

債権者の合意を得たら、不動産会社と媒介契約を結びます。
任意売却は、不動産会社のサポートなしでは進められないため、1社としか契約できない専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選び、信頼関係を築き進めましょう。

売却活動をおこない買主と売買契約を結ぶ

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動をおこない購入希望者を探します。
内覧対応や価格交渉を経て買主が決まったら、債権者と相談したうえで売買契約を結びます。
引っ越し代金を融通してもらいたい方は、この時点で債権者に相談しましょう。

決済して不動産を引き渡す

買主の住宅ローンの手続きが終わったら、決済して不動産を引き渡します。
受け取った売却代金は、債務の返済に充当します。

新しい生活をスタートして残債の返済を続ける

新しい家に引っ越して、新生活をスタートします。
任意売却しても、残債の返済義務は免れません。
ただし、返済金額は5千円～3万円と安く抑えられるのが一般的です。
気持ちを新たに、きちんと返済を続けていきましょう。

まとめ

住宅ローンの返済ができなくなったときには、競売にかけられ強制的に売却されてしまう前に、任意売却することをおすすめします。
まずは住宅を売却してもローンを返済できないかを確かめるために、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
ハウスドゥ神戸元町店でも、神戸市中央区にある不動産の任意売却のご相談に応じております。
住宅ローンの返済が厳しい、金融機関から督促状が届いたなどでお悩みの方は、秘密を厳守いたしますのでまずはお問い合わせしてください。