神戸市中央区で今すぐ不動産売却したい方へ！リースバックがオススメのワケ

不安な社会情勢が続く中、住宅ローンの支払いが負担になっていませんか？
不動産を売却したいけど住み慣れた自宅は手放したくない！そのようにお悩みの方も多いはず。
そこで今回は、住みながら不動産を売却できる「リースバック」とは何か？メリット・デメリットについてもあわせてご紹介します。
神戸市中央区の不動産売却をご検討の方で、今すぐまとまった資金を調達したい方、住宅ローンのお支払いに不安をお持ちの方はぜひ、チェックしてみてくださいね。

不動産売却ですぐに現金化したい方へ注目の「リースバック」とは？

最近チラシなどでも散見され、徐々に増えはじめている「リースバック」。
リースバックとはご自宅を不動産会社や投資家に売却し、賃貸借契約を締結後、家賃（リース料）を支払うことで、賃貸としてそのままご自宅に住み続ける方法をいいます。
正式名称「セール・アンド・リースバック」の語尾をとって、リースバックと呼ばれています。

通常の売却との違いは？

ではリースバックは、通常の売却と何が違うのでしょうか？
その大きな違いは、売却後も自宅に住み続けられることと、一定条件によって買戻しができること。
すぐにまとまった資金を調達したい、環境を変えずに生活を立て直したい、そんな売主の悩みを解決するのがリースバックの最大の特徴です。

どのような方がリースバックを利用するのか？

リースバックの利用シーンは、以下のケースが考えられます。

• 老後の資金に不安がある
• 子どもの教育費捻出のため
• 病気の治療費
• 借金の返済
• 事業資金調達

老後に安心してセカンドライフを過ごせたり、お子さまの進学でまとまった費用が必要な際にも、環境を変えることなく資金のみを調達できることが、リースバックの強みなのです。

不動産売却時の困ったを解消する？リースバックの6つのメリット

介護や受験、さまざまなシーンで活用できるリースバック。
リースバックにどのようなメリットがあるのか、さっそく見てみましょう。
メリット①すぐに現金化できる
リースバックの特徴の1つとしてあげられるのが、すぐに現金化できること。
通常の売却では、どれだけ早くても数か月の日数がかかります。
たとえば購入希望者を探すための募集や内見、売買契約の締結、ローン審査など、さまざまな段階を踏まなければならないからです。
対してリースバックは、購入希望者を探す手間もなく、売却と比べると圧倒的に現金化までの道のりが早くなります。
そのため借金をすぐに返済したい、自宅で事業をはじめたいけど資金がない、などすぐに現金を必要とされる方にとっては、とても魅力的な方法なのです。
メリット②自宅に住み続けられる
リースバックは自宅に住み続けるため、引っ越しにかかる費用や時間が不要です。
また引っ越しと売却時期がずれて、引っ越し先の家賃を払いながら、自宅の住宅ローンも払う二重払いが発生する心配もありません。
加えて介護の方がいるので引っ越しできない、お子さまの学区を変えたくないなど、物理的に環境を変えられない方にとっても大きなメリットになるでしょう。
メリット③ローン返済の不安から開放される
リースバックなら、住宅ローンの支払いが厳しくなった時に、毎月の支払いの重圧から開放されます。
マイホームを購入する際には、将来を見据え計画的に組んだ住宅ローンも、環境の変化や家族の事情などで変化していくものです。
そんな毎月の住宅ローンの支払いを「厳しい」と感じた時、選択肢となるのがリースバックです。
毎月の家賃の支払いはありますが、重くのしかかった多額の住宅ローンからは解放されます。
リースバックを利用することで、一旦家計をリセットし、再度立てなおすこともできるでしょう。
メリット④税金や修繕費などの維持費が不要
リースバックをすると、賃貸物件になります。
これまで支払ってきた、固定資産税や都市計画税、火災保険などはオーナーである不動産会社や投資家が負担します。
さらに建物の維持管理のために必要になる、修繕費やリフォーム費用なども不要です。
メリット⑤周囲に知られず売却可能
通常の売却では引っ越しなどが伴うため、その理由を周囲から聞かれたり、詮索される場合もあります。
募集広告の必要もなく、売却後も今までと変わらず自宅に住み続けられます。
そのため周囲に、自宅の売却を知られることはありません。
環境を変えることなく、人知れず売却できるのは、リースバックのメリットと言えるでしょう。
メリット⑥将来的に自宅を買い戻すことも可能
リースバックは、家計を立て直したら、一定条件によって自宅を買い戻すことも可能です。
一時的な家計状況の悪化で、住宅ローンの支払いができなくなったけど、持ち直したら「自宅を買い戻したい」とお考えの方は多いでしょう。
通常の売却では、次の所有者が短期間で売るのか、長期間住むのか、その選択は自由です。
売買契約時に数年後に買い戻したいといっても、受入れてもらえないのが一般的です。
リースバックなら、お子さまが社会人になってから買い戻したり、事業が軌道にのったらまた買い戻す、そんな選択ができます。
このように明るい未来へ向けて、道が開けるところもリースバックの素晴らしいメリットといえるでしょう。

不動産売却でリースバックする際に知っておきたい！デメリット4つ

さまざまなメリットがあるリースバックですが、気をつけなければならないデメリットもあります。

デメリット①売却価格は市場の相場よりも低くなる

リースバックの売却価格は、市場の相場と比べると、おおむね60～80％程度と考えておきましょう。
なぜならば通常の売却と違い、リースバックは不動産会社などが投資用不動産として、買取後の利回りを考えて運用しなければならないためです。
リースバック期間終了後、市場が大きく変化する場合もあり、さまざまなリスクに対応しなければならないため、長期運用を見据えた買取価格になるのです。

デメリット②家賃は周辺相場と比べると高め

リースバックの年間の家賃相場は、売却価格のおおよそ8～10％程度で設定されることが一般的です。
通常賃貸物件などは、物件の駅からの距離や設備、周辺の家賃相場から家賃が決められます。
リースバックでは、買取価格の利回りに対して設定されるため、通常の家賃とは異なった考え方になるのです。
そのため周辺の賃貸物件と比べると、家賃が高くなる可能性があると覚えておきましょう。

デメリット③これまでのような使い方はできない

ご自身で所有している時は、好きな仕様へDIYをしたり、キズや汚れがついても誰にとがめられることもなく、自由に使用できました。
ところがリースバックは違います。
賃貸物件と同様に、入居時は所有者が取り決めたルールに従います。
勝手に壁に穴をあけたり、色を塗ったりもできません。
入居後はどのような規則になるのか、あらかじめ確認しておくといいでしょう。

デメリット④ローンを完済できないとリースバックできない

住宅ローンの残債が多く、売却しても完済できない（オーバーローン）場合は、リースバックの利用は難しいでしょう。
理由は、金融機関から抵当権を外す許可がもらえないからです。
住宅ローンの残債があると、その後の支払いに不安があるため、金融機関が抵当権の抹消を拒否する可能性が高いのです。
オーバーローンの場合は、通常の仲介による売却や、買取など、別の手段を検討してみましょう。

まとめ

リースバックは、自宅に住みながら住宅ローンの不安から開放される、とてもメリットのある方法の1つです。
反面、買取価格や家賃の面で、考えなければならないデメリットも存在します。
メリットとデメリットを総合的に判断し、売却方法を検討するといいでしょう。
神戸市中央区でリースバックや売却査定など、不動産に関するお問い合わせは、ハウスドゥ神戸元町店までお気軽にお問い合わせくださいませ。