不動産を相続する場合の売却の流れや遺産分割協議について

遺産相続を分割する際に、相続人に公平に分けられるものと、不動産のように簡単に分割できないものがあります。
この記事では、不動産を相続した場合の手続きの流れや遺産分割協議、遺産相続における注意点について解説します。
実際に相続する際に落ち着いて対処できるよう、あらかじめ相続の流れや注意点についてチェックしておきましょう。

不動産を相続し売却する場合の流れについて

不動産を相続するときには、短い期間でさまざまな手続きが必要です。
まずは不動産を相続し、売却する場合の流れについてチェックしてみましょう。
①相続発生後死亡届の提出（死後7日以内）
相続が発生したら、7日以内に市区町村役場に被相続人の死亡届を提出します。
被相続人とは亡くなった方をいい、残った親族の方々を相続人といいます。
②遺言書の確認および相続人の確定
次に重要となるのが、遺言書の確認です。
遺言書の有無により、その後の手続きが変わってきます。
突然の出来事で気が動転していたり、辛い状況だと思いますが、ご家族で協力し合い確認を進めましょう。
③遺産分割協議し遺産分割
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方について話し合いをすることをいいます。
遺産分割協議については次項で詳しく解説します。
④相続による所有者の名義変更
不動産を相続した場合、被相続人名義を相続人の名義に変更する「相続登記」の手続きが必要です。
相続登記は、相続に関わる複雑な手続きが必要なため、司法書士への依頼が一般的。
費用は、必要書類の取得費として1千円～1万円程度、司法書士報酬として、数万円～10万円程度が目安です。
手続き内容により金額も異なりますので、あらかじめ見積りをとるなどし、金額を確認するといいでしょう。
⑤不動産査定
相続した不動産を複数人で分割する場合は、不動産を売却し現金化することがオススメです。
不動産を放置していると、固定資産税や管理費がかかるだけでなく、空き家となった実家が不法投棄や犯罪の場として利用されることも。
神戸市中央区で相続した不動産の売却をお考えの方は、ハウスドゥ神戸元町店の売却査定をご利用ください。
⑥不動産売却
不動産の売却が決まったら、物件情報をサイトへ公開し、購入希望者を募ります。
内見や諸条件のすり合わせをし、契約条件がまとまると、いよいよ売買契約を締結します。
引き渡し時に残金を受領し、物件を引き渡すことで、不動産売却が終了します。
⑦利益を分割（換価分割の場合）
相続不動産の売却で得た現金を、遺産分割協議書の内容に沿って分割します。
現物のままでは公平に分割できなかった不動産を、現金に換えることで、すべての相続人に適切な割合で分割できます。
⑧相続税の申告と納付手続き
相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に、 相続税の申告書を提出し、納税を済ませなければなりません。
相続税の申告書は、相続人の住所地ではなく、被相続人の死亡時における住所地を管轄する税務署へ提出しましょう。

複数人での不動産相続は売却を視野に！遺産分割協議の方法

相続人が複数いる場合の、遺産分割協議について解説します。

法定相続人を調査し確定する

まずは被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得し、誰が法定相続人となるのかを調べます。
法定相続人とは、民法で定められた相続人をいい、配偶者は常に相続人となり、配偶者に続く相続人は以下のとおりです。
法定相続人の相続順位

• ※配偶者は常に相続人
• 第1順位：死亡した被相続人の子、子が死亡の場合は孫、ひ孫へ
• 第2順位：死亡した被相続人の父母や祖父母
• 第3順位：死亡した被相続人の兄弟姉妹、兄弟姉妹が死亡の場合はその子（甥、姪）

第1順位がいない場合は第2順位、第2順位がいない場合は第3順位へと権利が引き継がれます。
法定相続人が確定したら、民法による規定の割合で相続分を分配しましょう。

相続した不動産を遺産分割する4つの方法

遺産分割協議をする際、預貯金など現金は相続人それぞれへの分配がしやすいのですが、車や不動産などは単純に分けるのは難しいものです。
そこで不動産や車などを分配する方法として以下4つをご紹介します。
①現物分割
現物分割とは、その名のとおり現物のまま相続します。

• 車→Aさん
• 不動産→Bさん
• 貯金→Cさん

現金のみを分配するのと違い、現物ごとの価値が異なるため、不公平感が生じるのが難点です。
②換価分割
換価分割とは、車や不動産などの現金以外の遺産を売却し、得た現金を法定相続人で分配する遺産分割方法をいいます。
＜換価分割の手順＞

• 1．車と不動産を売却
• 2．売却金額を現金に換える
• 3．Aさん、Bさん、Cさんそれぞれへ分配

現物分割に比べると公平に分割できるところがメリットです。
ただし不動産を売却することで、相続税以外に譲渡所得税が課税される可能性もあるため、注意が必要です。
③代償分割
代償分割とは、特定の相続人が車や不動産などの現物を相続する代わりに、他の相続人に対して、不動産の価格を分割した金銭などの支払い調整をする遺産分割方法です。
＜代償分割の手順＞

• 1．車と不動産をAさんが相続
• 2．AさんがBさん、Cさんへ相続分に見合った現金を払う

被相続人の遺産が自宅の不動産のみなど、分割しにくい場合にこの方法が使用されます。
④共有分割
共有分割とは、相続財産の一部、もしくは全部を複数の相続人が共同で所有する方法です。
一見、公平な分割方法に思われますが、不動産などを共有分割する際は注意が必要です。

不動産相続で売却できない場合も？遺産分割協議の注意点

遺産分割協議をする際に、気をつけなければならない注意点が3つあります。

①遺産分割協議後に遺言書が見つかった場合は、遺言が優先

遺産分割協議が成立した後に遺言書が見つかった場合は、遺言書の内容が優先されます。
ただし相続人全員の合意があれば、遺言書とは異なる遺産分割協議の成立も可能です。
なお遺言書を発見した場合は、その場で開封せず必ず家庭裁判所へ持参し「検認」手続きを行いましょう。

②借金の遺産分割協議は債権者へは通用しない

遺産相続をする際に、預貯金や不動産などプラスの財産に加え、借金などのマイナスの財産も継承されます。
遺産分割協議において、特定の1人が負担することになったとしても、債権者には主張できません。
そのため、負担した1人が借金の支払いを滞った場合は、残りの相続人で法定相続分に相当する借金を返済する義務が生じる、とされています。
ただし相続人間での効力はありますので、借金を負担すると決めた相手に対して、自分が負担した借金を遺産分割協議書の効力を用いて請求することは可能です。

③遺産分割協議において行方不明者は除外できない

相続人の1人が行方不明になっている場合、遺産分割協議は無効となるため、進められません。
まずは行方不明になった相続人の所在を探します。
どうしても見つからない場合は、以下2つの方法で解決可能です。
行方不明になって7年未満の場合
家庭裁判所へ「不在者財産管理人」選任の申し立てをします。
不在者財産管理人とは、行方不明者の財産を管理する人のことをいいます。
行方不明者の配偶者や相続人、債権者などの利害関係のあるものからの申し立てにより、家庭裁判所が選任します。
不在者財産管理人が選任され、権限外行為の許可が得られれば、不在者財産管理人が遺産分割協議に参加することで、有効なものとして認められます。
行方不明になって7年以上経過した場合
家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てることで解決可能です。
失踪宣告は、生死不明の者に対して、法律上死亡したものとみなす制度で、生存が確認された最後の時から7年以上経過した場合に有効となります。

まとめ

相続した遺産に不動産が含まれる場合は、簡単に分割できないことから、悩まれる方も多くいらっしゃいます。
また公平に遺産分割できないと、トラブルへ発展してしまうケースもあるため、注意が必要です。
不動産の遺産相続でお困りの際には、早めに不動産会社へ相談することをオススメします。
弊社ハウスドゥ神戸元町店では、不動産売却査定を随時承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。